Achats de Biens Immobiliers en Israël et Impôts Associés

L’immobilier en Israël est un secteur en pleine croissance, attirant de nombreux investisseurs locaux et étrangers. Que ce soit pour une résidence personnelle, un investissement locatif, ou pour développer un portefeuille patrimonial, le marché israélien offre diverses opportunités. Toutefois, l’achat de biens immobiliers en Israël implique de bien comprendre la législation locale, la fiscalité, ainsi que les impôts associés à la transaction. Dans cet article, nous détaillerons les étapes de l’achat immobilier, les différents types de biens disponibles, ainsi que les régimes fiscaux applicables aux investisseurs, aux touristes propriétaires, et aux nouveaux immigrants.

Les étapes de l’achat immobilier en Israël

L’achat d’un bien immobilier en Israël est un processus qui suit plusieurs étapes importantes, nécessitant souvent l’assistance d’un avocat spécialisé.

 Recherche du bien

La première étape consiste à définir les besoins et les objectifs de l’achat. Un investissement peut prendre plusieurs formes, comme l’achat d’un appartement, d’un studio, d’une maison, ou encore de bureaux ou de terrains pour un projet de développement. Il est également essentiel de réfléchir à l’usage du bien : sera-t-il destiné à une résidence personnelle, à une location long terme, ou à une location saisonnière via des plateformes comme Airbnb ?

Le marché immobilier israélien propose aussi des projets de rénovation sous le cadre du programme Tama 38, un programme national visant à renforcer les bâtiments anciens contre les séismes. Les investisseurs peuvent acquérir des biens dans des bâtiments soumis à des travaux de démolition et reconstruction dans le cadre de ce programme, ce qui peut considérablement augmenter la valeur de la propriété.

Signature du contrat

Une fois le bien choisi, un contrat préliminaire peut être signé, souvent appelé *Zichron Devarim*. Ce document lie les deux parties, mais il est recommandé de faire appel à un avocat pour vérifier tous les aspects légaux avant de le signer. L’étape suivante consiste à la signature d’un contrat définitif de vente, ou *Heskem Mecher*. Ce contrat précise les conditions de la vente, incluant le montant de l’achat, les modalités de paiement, ainsi que les éventuelles obligations liées à la propriété du bien.

Enregistrement du bien

L’une des étapes cruciales dans l’acquisition immobilière en Israël est l’enregistrement du bien auprès du **Tabu**, le cadastre israélien. Cet enregistrement officialise le transfert de propriété et permet de sécuriser l’investissement en garantissant que l’acheteur est reconnu comme propriétaire du bien. Sans cette inscription, l’acquisition n’est pas considérée comme complète aux yeux de la loi.

Les types de biens immobiliers disponibles

En Israël, le marché immobilier offre une large gamme de biens immobiliers adaptés à différents types d’investissements et d’objectifs patrimoniaux.

Appartements et studios

Les appartements sont la forme la plus courante de biens immobiliers en Israël, particulièrement dans les grandes villes comme Tel Aviv, Jérusalem et Haïfa. Les studios sont aussi populaires pour les jeunes actifs et les mishtaken tsair (jeunes couples et primo-accédants) qui cherchent à investir dans une première propriété. La rentabilité de ces biens varie en fonction de la localisation et du type de bien.

Maisons individuelles et terrains

Pour ceux qui recherchent un investissement à plus long terme, l’achat de terrains ou de maisons individuelles en périphérie des grandes villes peut offrir un potentiel de revente et de développement immobilier. Ces biens sont particulièrement attractifs pour des projets de construction ou de reconstruction dans des zones en expansion.

Investissement locatif (résidence secondaire, location Airbnb, etc.)

Le marché de la location saisonnière est en pleine expansion, notamment avec des plateformes comme Airbnb. L’achat d’un appartement ou d’un studio destiné à une location à court terme peut offrir une rentabilité intéressante, surtout dans les villes touristiques comme Eilat ou Tel Aviv. Pour ceux qui préfèrent une location long terme, des villes comme Be’er Sheva et Haïfa proposent des opportunités avec des loyers stables et une forte demande locative, notamment grâce à la présence d’étudiants et de jeunes professionnels.

La fiscalité immobilière en Israël

Lors de l’achat d’un bien immobilier en Israël, plusieurs taxes et régimes fiscaux sont à prendre en compte. La fiscalité varie en fonction du type de bien, de l’utilisation prévue (résidence principale, location, investissement), ainsi que du statut de l’acheteur (nouvel immigrant, touriste propriétaire, résident israélien).

Mas Rechicha (taxe d’acquisition)

La première taxe à payer lors de l’achat d’un bien immobilier est la Mas Rechicha, ou taxe d’acquisition. Cette taxe est calculée en pourcentage du prix du bien et est progressive en fonction de sa valeur :

• Pour les résidences principales, la taxe commence à 0 % pour les biens d’une valeur inférieure à environ 1 800 000 ILS.
• Pour les résidences secondaires ou les investissements locatifs, la taxe peut s’élever jusqu’à 10 %.

Mas Shevach (taxe sur la plus-value)

Lors de la revente d’un bien immobilier, une taxe sur la plus-value, appelée Mas Shevach, est prélevée. Cette taxe est basée sur la différence entre le prix d’achat initial et le prix de vente, après déduction des dépenses liées à l’amélioration du bien (rénovations, frais de notaire, etc.).

Il existe des régimes d’exonération d’impôt pour les nouveaux immigrants ou pour les résidents vendant leur résidence principale sous certaines conditions.

Exonération d’impôt pour les nouveaux immigrants

Les nouveaux immigrants bénéficient d’un certain nombre d’avantages fiscaux lors de l’achat immobilier en Israël. Ces exonérations incluent une réduction de la Mas Rechicha pour l’achat d’une première résidence et des exonérations sur la Mas Shevach lors de la revente.

Fiscalité des locations saisonnières et Airbnb

Les propriétaires qui louent leurs appartements ou studios à des fins de location saisonnière via Airbnb ou d’autres plateformes doivent également être conscients de la fiscalité associée à ces revenus. Les revenus locatifs sont imposables, et il est important de déclarer correctement ces revenus pour éviter des pénalités. Les revenus issus de la location à long terme sont généralement imposés à un taux réduit pour encourager les propriétaires à offrir des logements accessibles.

Taxe foncière (Arnona)

La taxe foncière, appelée arnona est une taxe annuelle payée par les propriétaires ou les locataires du bien. Son montant dépend de plusieurs facteurs : la taille de la propriété, son emplacement, et l’usage du bien (résidentiel, commercial, ou industriel). Les bureaux ou autres espaces à usage commercial sont généralement soumis à une arnona plus élevée.

Opportunités d’investissement avec le programme Tama 38

Le programme Tama 38 est une initiative du gouvernement israélien visant à renforcer les bâtiments anciens contre les tremblements de terre. Ce programme offre une opportunité d’investissement pour ceux qui souhaitent acheter des biens dans des bâtiments en cours de démolition ou de reconstruction. Les investisseurs peuvent ainsi acquérir des biens à prix réduit et bénéficier d’une importante plus-value après les travaux.

Conclusion

L’achat de biens immobiliers en Israël représente une opportunité intéressante pour développer son patrimoine ou pour maximiser la rentabilité d’un investissement locatif. Qu’il s’agisse d’un appartement, d’un studio, ou d’une maison, il est essentiel de comprendre les implications fiscales et les taxes associées à chaque type de bien. Avec un marché en pleine expansion, soutenu par des programmes comme le Tama 38 et des avantages fiscaux pour les nouveaux immigrants, le secteur immobilier en Israël reste l’un des plus attractifs pour les investisseurs, qu’ils soient locaux ou étrangers. Toutefois, faire appel à des avocats et des fiscalistes spécialisés est crucial pour sécuriser l’investissement et optimiser la fiscalité.